減価償却について学ぼう

マンションやアパートなどの不動産を賃貸して収入を得ることを、【不動産賃貸業(家主業)】といい、そして得た収入(家賃や礼金など)を税務署に報告することを確定申告といいます。確定申告は、毎年1月1日から12月31日の1年間で得たすべての所得を計算して、2月16日から3月15日の1ヶ月の間に税務署に申告・納税することです。

通常サラリーマンの場合ですと、勤務先でもある会社がこれらの申告の計算と手続きを行ってくれています。そしてこの計算を行う過程で「年末調整」があり、保険料控除や医療費控除、扶養控除や住宅ローン控除など、各個人から提出されて計算したものを税務署に申告することで、1年間の所得が確定します。
1年間の所得が確定すると、翌年に支払う健康保険料や年金額、所得税額やお住まいされている地域(市区町村・都道府県)の住民税額が決まります。

近年、サラリーマン大家さんという方が増えてきました。実際コンビニで販売しているビジネス雑誌にも登場しますし、本屋さんやインターネット広告でも見かけるようになりました。このように、本業と別で事業(ビジネス)をして副収入を得ているという方と出会う機会も年々増えてきました。

そして副業で得た収入を申告される方の前に立ちはだかるのが、【減価償却】です。良く聞く言葉ですが、ここでは実際に不動産賃貸業(家主業)ではどのように関係してくるのか確認していきましょう。

まずはじめに減価償却とは何かを確認していきましょう。
減価償却とは、複数年の長い期間にわたって使用される固定資産の取得に要した金額を、一定方法によって各年度分の必要経費として配分していく手続きのことをいいます。つまり、購入した金額を何年かに分けて経費計上することです。取得した固定資産の金額は、【時価ではなく、契約金額】であることに注意してください。

また不動産賃貸業で置き換えてみると、固定資産とは貸し出す建物や土地のことを指します。
ここで注意しないといけない点は、土地や骨とう品などのように、時の経過により価値が減少しない資産は、減価償却資産には該当しないということです。(国税庁HP、No,2100減価償却のあらまし1減価償却の概要参照)

大都市圏のサラリーマン大家さんは、分譲(区分所有)マンションを購入して賃貸されているケースが多く、その場合敷地権登記がされていて、建物と土地がセットになって売買取引されています。
分譲(区分所有)マンションを所有していて賃貸業をされている方が確定申告を行う際、購入した不動産を土地価格と建物価格に分けて減価償却費用を算出しないといけません。不動産を新築で購入された場合は、売主が課税事業主であることがほとんどですので、購入した不動産価格は土地と建物に分けられています。しかし、中古で購入する場合は、売主が個人であることも多いため課税事業者でないことがほとんどですので、価格が土地と建物に分けられていないケースがあります。(※不動産売買取引では、土地は課税対象外になります)

みなさん、購入した時の売買契約書を探して内容を確認してみてください。
特に中古で購入された方、いかがでしょうか?
ちゃんと分けられていますか?
分けられていない場合など、弊社UTクリエイトまでお気軽にお問い合わせ・ご相談下さい。
担当にて概算数字を算出いたします。

購入価格を、土地価格と建物価格に分けることができました。
次は建物部分を、さらに【建物躯体(本体)と建物設備】に分けて減価償却するのですが、それぞれの金額は、新築時売主が発行する【譲渡対価証明書】などの書面を確認して分けることになります。
中古物件の場合は、建物躯体(本体)と建物設備とを分けることが難しいので、そのときは建物躯体(本体)に建物設備を組み込んで計算すると良いでしょう。

減価償却費の計算

いよいよ減価償却費の計算をしていきます。
計算方法は【定額法】と【定率法】の2つあります。

どちらの計算方法を選んでも減価償却費の累計額は変わりません。特に届出等をしない場合は、【定額法】で計算します。また、平成28年4月1日以後に取得した不動産の建物設備および構造物の償却方法は、定額法のみで計算してください。(国税庁HP、No,2100減価償却のあらまし2減価償却参照)

大分、進んできました。
みなさんもう少しです。頑張っていきましょう!

ここまでで、土地と建物価格の算出(減価償却の対象の特定)と減価償却の計算方法について学びました。
次は、減価償却する固定資産の耐用年数(つまり償却年数)を確認していきます。
具体的な耐用年数は、国税庁HP、耐用年数(建物・建物付属設備)でご確認いただけます。
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

構造別の耐用年数

つぎに構造別の耐用年数を確認します。
構造は、大きく4つに分けることができます。

構造 償却期間
鉄筋コンクリート造 47年
重量鉄骨造(鋼材の厚みが、6mm以上) 34年
軽量鉄骨造(鋼材の厚みが、6mm未満) 27年
木造 22年

(※事業用の耐用年数を記載)

同じ建物の構造・用途でも、非事業用と事業用で耐用年数が変わります。
(その具体例は下図参照)

■法定耐用年数(定額法) ※建物が新築の場合、こちらの表をそのままご利用いただければ問題ありません。

建物の構造・用途
木造 金属造(軽量鉄骨) 鉄筋コンクリート
非事業用
(事業用×1.5倍計算、自宅やセカンドハウス)
耐用年数 33年 40年 70年
償却率 0.031 0.025 0.015
事業用
(居住用賃貸マンションの場合)
耐用年数 22年 27年 47年
償却率 0.046 0.038 0.022

※金属造(軽量鉄骨)は、骨格材の肉厚が、4mmを越えるものと、3mm以下のものとで償却年数が異なります。
・一般的に、柱や梁などの躯体部分に用いられる鋼材の厚みが6mm以上のものを【重量鉄骨】、6mm未満のものを【軽量鉄骨】といいます。
・上記の他、店舗用や事務所用等の耐用年数は、国税庁HPよりご確認ください。

築年数から減価償却期間

それではみなさん、築年数から減価償却期間を計算してみましょう。

1、新築の場合
 新築不動産は、法定耐用年数表を確認して、そのままの数字を使って計算しましょう。

2、中古物件の場合
 大きく2つのケースに分かれます。

 ①法定耐用年数が経過していない場合
  この場合は、以下のように計算します。
  法定耐用年数−築年数(端数切り上げ)×80%=償却期間(端数切り捨て)

Ex)
(計算例)築後13年5ヶ月が経過した鉄筋コンクリート(RC)造の物件
47年−(14年×0.8)= 35年 ※経過年数は、14年(端数の5ヶ月は切り上げ)
            ※最終計算した後は切り捨てで、「35年」となります。
②法定耐用年数経過後の場合
 法定耐用年数×20%=償却期間
           ↑端数切り捨て

(上記の計算式を計算すると、下表の通りです)

構造 償却期間
鉄筋コンクリート造 9年
重量鉄骨造(鋼材の厚みが、6mm以上) 6年
軽量鉄骨造(鋼材の厚みが、6mm未満) 5年
木造 4年

以上で減価償却期間が分かりました。
あとは、建物価格に減価償却率をかけて算出した金額が、減価償却費になります。

みなさん、いかがでしょうか?
計算できましたでしょうか?

ご不明な点やご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

■減価償却資産耐用年数表 ※減価償却ができるのは、建物部分のみです。(土地は減価償却できません。)
             ※特に届出等をしない場合は、「定額法」で計算します。
■定額法

耐用年数 償却率
2 0.500
3 0.334
4 0.250
5 0.200
6 0.167
7 0.143
8 0.125
9 0.122
10 0.100
11 0.091
耐用年数 償却率
12 0.084
13 0.077
14 0.072
15 0.067
16 0.063
17 0.059
18 0.056
19 0.053
20 0.050
21 0.048
耐用年数 償却率
22 0.046
23 0.044
24 0.042
25 0.040
26 0.039
27 0.038
28 0.036
29 0.035
30 0.034
31 0.033
耐用年数 償却率
32 0.032
33 0.031
34 0.030
35 0.029
36 0.028
37 0.028
38 0.027
39 0.026
40 0.025
41 0.025
耐用年数 償却率
42 0.024
43 0.024
44 0.023
45 0.023
46 0.039
47 0.022
48 0.021
49 0.021
50 0.020
51 0.020

※平成19年4月1日以後取得時の償却試算表

■定率法

耐用年数 償却率
2 1.000
3 0.667
4 0.500
5 0.400
6 0.333
7 0.286
8 0.250
9 0.222
10 0.200
11 0.182
耐用年数 償却率
12 0.167
13 0.154
14 0.143
15 0.133
16 0.125
17 0.118
18 0.111
19 0.105
20 0.100
21 0.095
耐用年数 償却率
22 0.091
23 0.087
24 0.083
25 0.080
26 0.077
27 0.074
28 0.071
29 0.069
30 0.067
31 0.065
耐用年数 償却率
32 0.063
33 0.061
34 0.059
35 0.057
36 0.056
37 0.054
38 0.053
39 0.051
40 0.050
41 0.049
耐用年数 償却率
42 0.048
43 0.047
44 0.045
45 0.044
46 0.043
47 0.043
48 0.042
49 0.041
50 0.040
51 0.038

※平成24年4月1日以後取得時の償却試算表

■所得税の速算表

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超え330万円以下 10% 97,500円
330万円超え695万円以下 20% 427,500円
695万円超え900万円以下 23% 636,000円
900万円超え1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超え 45% 4,796,00円

※平成25年1月1日から平成49年12月31日までのあいだ、復興特別所得税として2.1%分が上乗せされます。

■住民税の速算表

課税される所得金額 税率
一律 10%

■給与所得控除(平成29年分)

給与等の収入金額
(給与所得の源泉徴収票の支払金額)
給与所得控除額
180万円以下 収入金額×40%
65万円に満たない場合にはには65万円
180万円超360万円以下 収入金額×30%+18万円
360万円超660万円以下 収入金額×20%+54万円
660万円超1,000万円以下 収入金額×10%+120万円
1,000万円超 220万円(上限)

■その他

基礎控除額…38万円(一律)
配偶者特別控除額…38万円(一律)
扶養控除
生命保険控除
地震保険控除