ご所有不動産のお貸し出しをお考えいただきましたら、次は実際にどのような流れになるのかを確認しましょう。ここでは、全体の流れを4つのステージに分けて、お手続きの流れやご留意事項等を詳しく説明しております。ご相談頂く前に、不動産賃貸業(オーナー業)がどういったものか順番にチェックしていきましょう。

1.管理プランとご提案 / 管理委託契約

1.管理プランのご選択

はじめに、お持ちの資産(不動産)をどのように運用したいか等のお考えをお聞かせください。そして、お伺いしたオーナー様のご要望に応じた管理プランをご提案いたします。その際に、ご自身の希望にあったプランをお選びいただき、管理委託契約を締結いただきます。
ここで、私たちがもっとも大切にしているのは、オーナー様のご希望ですので、どんどんご要望をお聞かせください。

2.条件設定のお打ち合せ

ご希望条件と、ご相談時点での市場の動向や傾向などを加味しながら、条件設定を行っていきます。
不動産価格も時価で変動しますので、適正な価格の設定こそが、早期契約のカギとなります。
ご判断材料(近隣相場や成約事例など)は、UTクリエイトが準備しますので、ご安心してご判断頂けます。

■賃貸借契約の種類
契約の種類 普通賃貸借契約 定期賃貸借契約
(リロケーションなどの一時貸し)
契約期間 1年or2年(1年未満の設定はできません) 自由に設定が可能 ※1
更新 更新が前提 無し
(合意により再契約は可能)
解約(貸主からの解約) 6ヶ月前までに解約の申し入れが必要になります。ただし、正当事由が必要となり、貸主からの一方的な解約はできません。※2 貸主からの解約はできません。期間満了で契約は終了しますが、終了の1年前から6ヶ月前までに借主へ書面による通知が必要です。(期間が1年以上の契約の場合)
解約(借主からの解約) 1ヶ月前までの通知で契約終了の申し入れが出来ます。 1ヶ月前までの通知で契約終了の申し入れが出来ます。
※1.転勤や長期出張で、一定期間だけ賃貸で貸し出したい場合などにご利用頂くと便利なプランですが、普通賃貸借での入居者募集と比較すると、期間の定めがあるために、借主を限定します。普通賃貸借契約での入居者募集が可能であれば、そちらの方が借主を限定しない分、有利になります。
※2.正当事由と認められる事由が無い限り、物件の明渡しを受けることは困難になります。過去の判例によると、単純売却やご家族居住は正当事由として認められなかった事例があります。また、正当事由には経済的対価の提示が必要になる場合がありますので、契約の種類については慎重にご判断ください。
3.お貸し出しのご準備

不動産のお貸し出しにあたり、以下の書類等のご準備をお願いします。

間取図面 案内図(地図) 設計図面 パンフレット 管理規約・使用細則 設備機器等取扱説明書
建物・土地の登記簿謄本
(※1ヶ月以内のもの)
本人様確認書類
(運転免許証・パスポート等)
ご印鑑 賃料等送金先の銀行口座 ご案内用の鍵

■代理人を立てられる場合

上記書類と代理人ご本人確認書類
(運転免許証・パスポート等)
委任状
(ご本人様によるご署名・実印押印されたもの)
印鑑証明書
(※1ヶ月以内のもの)

その他ご準備いただくこと

・電気、ガス、水道等の公共料金の精算
・賃貸物件内にある、貸主様の家具家財、その他すべての物品の搬出
・室内の諸設備の稼働確認、整備・修繕工事
・クロス、畳、障子など破損個所の修繕工事とハウスクリーニング
・火災保険等の各種損害賠償責任保険への加入、又は継続
※借主様の募集活動や案内時に電気等を使用させて頂きます。各種清算作業は、借主が決まり次第お手続き頂けますようお願いします。また、リフォームをご依頼いただいた際も電気等を使用させて頂きます。
※動産物(可動できる家具含む)を残置されると、トラブルの原因となりますので全てご搬出ください。
※上記修繕工事やハウスクリーニング等の範囲決定には、弊社担当者にご相談ください。
※鍵交換費用は、貸主様のご負担となります。(借主様にて費用負担頂ける際はこの限りではありません。)
4.ご注意事項
■借主様への告知事項に関して

不動産をお貸し出しする際に、借主様の使用に支障をきたす可能性のある事項は、すべて事前にお知らせください。重要事項を告知しないことにより、契約の解除や損害賠償請求される等可能性がありますので、十分ご注意ください。

2.入居者募集活動 / 審査・承諾

1.入居者募集活動
■インターネットでの告知活動と広告掲載

UTクリエイトの賃貸募集サイト(utcreate.com)とYou Tubeでの動画配信、ポータルサイト(SUUMO、HOME’S、at home、DOOR賃貸、マイナビ賃貸等)に広告掲載します。UTクリエイトは、オーナー様よりインターネット(WEB)告知・発信力をご評価いただいております。
ひと昔前までは、ポスティングチラシ(賃貸・売買)をはじめ新聞折り込みチラシや住宅情報誌などの紙面媒体での告知(宣伝)方法がメインでした。現在は、大手ポータルサイトをはじめ、町の不動産会社のホームページまで、インターネット(WEB)を利用した物件の告知・発信がスタンダードになりました。
そしてインターネットでお部屋探しをされる方が増えてくると、情報の発信力と物件の個別性がとても重要になってきております。現在のお部屋探しは不動産屋さんが提供する情報量とお客様の持つ情報量は対等で、お客様から「この部屋空いていますか?」というお問い合わせをいただくことがスタンダードです。
こうなると私たち不動産業者にとって重要なのは、【インターネットでの告知力】です。
大阪市中央区を中心に、豊富な写真と室内動画を丁寧に収集して、お部屋探しをされているお客様へ提供している、UTクリエイトの告知力をどうぞご体感ください。

2.賃貸保証会社
■賃貸保証会社の契約プラン

UTクリエイトが提携している代表的な賃貸保証会社・契約プラン例をご紹介します。

保証会社名 対象 限度額 保証料
㈱エポスカード
(住居)
個人・法人 月額賃料等×24ヶ月相当額 初回:月額賃料等×50%
更新料:1万円・1.4万円 / 1年
㈱近畿保証サービス
(住居・テナント)
個人・法人 月額賃料等×24ヶ月相当額 初回:月額賃料等×50%
更新料:1万円 / 1年
全保連㈱ 個人・法人 月額賃料等×24ヶ月相当額 初回:月額賃料等×30%
更新料:10%~1万円(上限) / 1年
日本セーフティー㈱
(住居)
個人・法人 月額賃料等×24ヶ月相当額 初回:月額賃料等×50%
更新料:1万円 / 1年
フォーシーズ㈱
(テナント)
個人・法人 月額賃料等×24ヶ月相当額 初回:月額賃料等×100%
更新料:1万円 ~ / 1年
※各社とも他の保証料プランがございます。また、保証プランによって保証内容が異なります。
※各賃貸保証会社の審査結果により、ご利用いただけない場合があります。
※管理会社や所有者の変更に伴い契約を引き継げない場合がございます。
※その他、詳細等につきましては、UTクリエイト担当者にご確認ください。
3.申込審査と承諾

募集している物件に、入居申込みがあった場合、申込人・連帯保証人様に意思確認等を行ったうえで
UTクリエイトの規定により審査を行ないます。入居審査を通過しましたら、オーナー様にご連絡いたしまして、最終的なご判断をお願いするといった流れになります。

3.賃貸借契約締結 / 管理スタート

1.賃貸借契約締結

UTクリエイトが、貸主様と借主様の賃貸借契約書等の以下のお手続きを行います。

・契約金(敷金・礼金・家賃・共益費等)の請求とご送金(予めご登録いただいた口座へ送金します)
・区分所有マンションの場合、管理組合に提出する規定書類の収集と代理提出
・重要事項説明書の交付と管理規約・使用細則のご説明
・お部屋、テナント、駐車場等の賃貸借契約書の作成と締結手続き

ご契約にあたり貸主様にご準備いただくもの

■ご印鑑(三文判でお願いします)
■鍵一式(宅配カード等も含みます)
■収入印紙
2.契約にあたってのご注意事項
賃貸借契約の円滑な手続きを行うために

契約のお手続きを円滑に行うために、賃貸借契約締結時の契約金について、UTクリエイトが借主様より
契約金(敷金・礼金・家賃・共益費等)をお預かりして、貸主様に送金いたします。
なお、UTクリエイトが契約金をお預かりしたことをもって、貸主様が受領したものとさせていただきます。

貸主様に契約金をご送金する際に、契約における「契約時管理委託料、鍵交換代、ハウスクリーニング代等」
費用が発生している際は、契約金より発生費用を差し引いた金額をご送金させていただきますので、あらかじめご了承ください。また、ご送金時期が年末年始や夏季休暇、ゴールデンウィーク等の長期休暇により送金が遅れる場合がありますので、あらかじめご了承ください。

確定申告について

ご所有不動産の貸し出しによって得た収入は、確定申告が必要になります。確定申告は、貸主様にてお手続きしていただきます。詳しくは、各税務署もしくは税理士にご確認ください。また、借主様が法人の場合、賃料等の支払調書を発行するに際して、借主様は貸主様の個人番号(マイナンバー)が必要になります。そのため、貸主様は借主様よりマイナンバーの照会を受けることがございますので、あらかじめご承知おきください。
なお、リロケーションプラン・サブリースプランでご契約いただきましたら、UTクリエイトが借主となり、貸主様のマイナンバーの照会をさせていただきます。

建物設備の修理・交換に関して

賃貸借契約において、設備としてお貸し出しされた設備(エアコン、給湯器、換気扇、トイレ等)は、賃貸借契約期間中に不具合等が生じると、借主様が通常使用できる状態にする義務があります。その際、貸主様の責任と費用負担にて修理・交換を行っていただきます。

3.その他ご注意事項
住宅ローンを返済しているご自宅をお貸し出しされる場合

お借入れされている金融機関に届出が必要になります。お貸し出しの内容よっては、借入金の全額返済を求められる場合がありますので、ご注意ください。詳細は、お借入れされている金融機関へお問合せください。

貸主様が海外居住の場合

転勤等で海外居住されている貸主様は、日本国内で納税管理人の選任と届出が必要になります。
詳しくは、各税務署もしくは税理士にご確認ください。

4.更新・解約(ルームチェック)

1.再契約手続き
契約更新・再契約手続きについて

UTクリエイトがご提供する普通賃貸借契約は、「1年 or 2年の契約期間で、【自動更新】」としています。貸主様・借主様ともに解約の申し入れが無い場合は、双方ともに費用発生なく契約をご更新いただけます。
リロケーションプラン等(定期借家契約)を締結されている場合は、期間満了と共に契約は終了します。
再契約をご希望される場合は、別途手続きが必要となり、更新賃料等の50%相当額(税別)を申し受けます。

2.解約・清算手続き
解約手続きについて

借主様より解約通知(解約届)が、貸主様又はUTクリエイトに到着した場合、郵送物の消印日をもって
解約通知日(解約通知は、発信主義のため)とします。その後、退去日の確定と退去立会い、明渡し確認と原状回復工事の負担区分の決定と工事手配、敷金返済等の手続きへと進めていきます。

3.退去立会と原状回復負担割合の確認
原状回復について

UTクリエイトでは、平成23年8月に国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)」に基づいた考え方で原状回復工事の負担割合を決定していきます。詳しくは、国土交通省のホームページに掲載されている「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて」をご参照ください。

※スポットプランの場合、ご依頼頂いたうえで、別途立会い費用として5,000円(税別)を申し受けます。
※原状回復工事は、お見積りを提出してご依頼をいただいた後に工事発注を行います。
※サブリースプランの場合のみ、原状回復工事はUTクリエイトにて行います。
■良くある事例の負担区分について
貸主様の負担費用
[経年変化] / [通常損耗]
■クロスの変色(日照などの自然現象によるもの)
■日照による畳や壁紙の変色
■壁に貼ったポスターや絵画の跡
■壁等の画鋲、ピン等の穴
(下地ボードの張替が不要な程度のもの)
■エアコン設置によるビス穴、跡
■テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
■家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
■全体のハウスクリーニング(専門業者による)
(借主様が通常の清掃をしている場合)
借主様の負担費用
故意・過失、故障や不具合を放置したことが原因で発生したキズや汚れの損傷 ※善管注意義務の範囲となるもの
■引越作業で生じたひっかきキズ
■落書き等の故意による毀損
■冷蔵庫下のサビ跡(掃除をしないことで発生するもの)
■畳やフローリングの色落ち
(不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの)
■タバコ等のヤニ・臭い
(喫煙等によりクロス等がヤニで変色・臭い付着)
■壁等のくぎ穴、ネジ穴
(下地ボードの張替が必要な程度のもの)
■日常の不適切な手入れ等による設備の毀損
※次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素がある改装工事の費用を借主様に請求することはできません。
※平成23年8月国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)P17-P24」参照
■具体的例を挙げたな負担割合について

負担区分についての知識が深まってきたところで、次は【負担割合】についてみていきましょう。
例えば、ご所有のお部屋を賃貸で貸していましたが、今回借主様がご転勤によりお部屋を退去して、明渡しを受けました。
退去立会いを行ったところ、壁紙の一部に損傷があり補修が必要な箇所がありました。この場合、借主様の負担はどのようになるのでしょうか?
負担割合の考え方は、借主様が負担すべきなのは、損傷した個所の一部のみとなります。
貸主様としては、壁紙の一部だけを補修すると、その他の古い部分と色目が変わりますので一面の費用を負担して頂きたいところですが、国土交通省の原状回復に関するガイドラインによると、残りの壁紙交換等は貸主負担となると定められています。

【床 / 毀損部分の補修】

賃借人の負担単位 経過年数等の考慮
原則一枚単位
毀損部分が複数枚の場合はその枚数分
(裏返しか表替えかは、既存の程度による)
(畳表)
経過年数は考慮しない。
カーペーット/クッションフロア 毀損等が複数個所の場合は、居室全体 (畳床・カーペット・クッションフロア)
6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する。
フローリング 原則㎡単位
既存棟が複数個所の場合は、居室全体
(フローリング)
補修は経過年数を考慮しない。
(フローリング全体にわたる既存等があり、張り替える場合は、当該建物の対応年数で残存価値1円となるような負担割合を算定する。)

【壁・天井(クロス) / 毀損部分の補修】

賃借人の負担単位 経過年数等の考慮
壁(クロス) ㎡単位が望ましいが、賃借人が毀損した箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむおえないとする。 (壁[クロス])
6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する。
タバコ等のヤニ、臭い 喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、居室全体のクリーニングまたは張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。

【建具・柱 / 毀損部分の補修】

賃借人の負担単位 経過年数等の考慮
1枚単位 (襖紙、障子紙)
経過年数は考慮しない。
1本単位 (襖、障子等の建具部分、柱)
経過年数は考慮しない。

【設備・その他 / 設備の補修 / 鍵の返却 / 通常の清掃※】

賃借人の負担単位 経過年数等の考慮
設備機器 補修部分、交換相当費用 (設備機器)
対応年数経過時点で残存価値1円となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を算定する。
補修部分
紛失の場合は、シリンダーの交換も含む。
鍵の紛失の場合は、経過年数を考慮しない。交換費用相応分を買主負担とする。
クリーニング※通常の清掃や退去を怠った場合のみ 部位ごと、または住戸全体 経過年数を考慮しない。借主負担となるのは、通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは、住戸全体の清掃費用相当分を買主負担とする。

設備等の経過年数と賃借人負担割合(耐用年数6年及び8年・定額法の場合)
賃借人負担割合(原状回復義務のある場合)

■経過年数による減価割合について

壁や天井の壁紙(クロス)、また床のカーペットやクッションフロア(CFシート)、畳などの修繕に関する原状回復負担の割合は上の図に基づいて取り決められています。

■図表による具体例

A・新築もしくは交換・張替えの直後に借主様が入居し、3年経過後に退去した場合の負担割合
今回の交差点は、★であり、⇒50%の部分に該当する。

[計算式方法]
壁紙1面:3.0m
張替工事費:@1,000円/㎡
張替費用:3,000円
経過年数:3年
残存価値:50%
借主様の負担費用: 3,000円×50%=1,500円

※表・一覧は、平成23年8月国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)」より引用。
※上記のクロス張替箇所や張替え工事費用等は参考での数字で、実際とは異なります。
※負担割合でご説明したとおり、色合せのため張替える壁紙部分は貸主様負担となります。
※入居時のタイミングの状態によって、賃貸開始時のパーセンテージが変わります。
 例えば、表のパーセンテージ始点は(入居年数:割合)=(0年:100%)となっております。