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売却の流れFLOW

STEP01不動産売却のQ&Aで確認

自宅や所有不動産の売却をご検討しはじめると、まずはじめに気になるのは「どのような流れになるのだろう?」・「相続不動産の売却の場合は通常の売却とは何か違うのかな?」など、具体的に相談する前にある程度知っておきたいことがたくさん出てきます。
その時は【不動産売却のQ&A】をご覧ください。

こちらのQ&Aは一問一答形式となっており、具体的なご質問に対する回答やアドバイスを掲載しております。掲載しているご質問は、実際にお客様からいただいた【生の声(なまのこえ)】になりますので、ぜひご参考ください。
ただし、ご売却理由や販売活動時期などによって掲載している回答やアドバイスと異なる場合があります。これは不動産売却にもタイミング等の個別性があり、状況が似ている他人の成功事例が必ずしもご自身に当てはまるといったことではありません。あくまで参考としてご覧ください。

STEP02売却のご相談と調査・査定

具体的に売却をご検討し始めたら、UTクリエイトへご相談ください。
みなさまがもっとも気になることは、「我が家はいくらで売れるんやろう?」・「かなり古いけど、ほんまに売れるんかな?」・「いま賃貸で貸してるけど売れるんかな?」などではないでしょうか?
このような疑問に対して、UTクリエイトではエリアに精通したスタッフが、ご売却物件をしっかり調査して、査定金額を算定いたします。
お客様のご希望と状況にあった売り出し価格や売り出し方法をご提案いたします。

また、家族構成の変化や、お住まい環境をかえるなどお住みかえに関してもお気軽にご相談ください。お住みかえで重要なポイントは、現在ご所有されている不動産のご売却を優先してお住みかえ計画を進めるか、新しいお住まい探しを優先して進めるかという点です。
こちらの選択肢が良いという絶対的なルールはなく、お客様のご希望条件や計画実行のタイミングによってベストな選択肢がかわります。UTクリエイトでは、ファイナンシャルプランナー(FP)や住宅ローンアドバイザー等有資格者が、お客様にあった計画を立ててご提案いたします。お気軽にご相談ください。

●不動産をご売却するはじめの一歩となるアクションです。

不動産のご売却で、もっとも重要なポイントは「売り出し価格」になります。もっとも購買意欲の高い買主様の目に届くのは、新情報として市場に公開される【売り出し開始時期】になります。(※購買意欲の高いお客様は、新情報の公開を待っています)

そしてUTクリエイトは、この売り出しのタイミングをもっとも大切にしております。
お客様のご希望がない場合、通常では3ヶ月以内にご売却できる価格をご提案いたします。

売却時に必要となる諸費用
不動産をご売却の際には以下の諸費用が必要になります。

税金関係 登記関係 その他
●印紙代
売買契約書に貼付する印紙代(売買価格により変動)
●所得税・住民税
居住用財産(ご自宅)売却して、譲渡益が出た場合、
3,000万円の特別控除が利用できる場合があります。※税率は保有期間で異なります。
●抵当権の抹消登記等と司法書士手数料
●測量費用など
●仲介手数料(規定の仲介手数料を申し受けます)
●ご引っ越し代など
●解体・取壊し費用など

STEP03媒介契約のご締結

売却の条件など決まりましたら、売り出しに際して「媒介契約」のご締結が必要になります。
媒介契約は3種類あり、内容をご理解していただいてからご契約ください。ご契約いただきましたらすみやかに売却活動を開始します。
不動産売却【3つの方法】

●専属専任媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することが出来ません。受託者は、5日以内に目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録し、1週間に1回以上文章で業務状況を報告する義務が生じます。

●専任媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。受託者は、7日以内に目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録し、2週間に1回以上文章で業務状況を報告する義務が生じます。

●一般媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。受託者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録する義務も、文章で業務状況を報告する義務もありません。
※国土交通大臣が指定した指定流通機構とは、通称「レインズ」と呼ばれています。指定流通機構「レインズ」に物件が登録されると、媒介契約を締結した宅地建物業者以外の不動産会社にも情報が提供されます。つまり、すべての不動産会社で購入希望者に物件情報が提供されるようになります。
複数業者との契約 依頼者が自ら発見した相手と直接取引の可否 指定流通機構への物件登録義務 業務状況の報告義務
専属専任媒介 × × 5営業日以内 1週間に1回以上
専任媒介 × 7営業日以内 2週間に1回以上
一般媒介 なし なし

STEP04販売活動の開始

不動産売却を成功させるには、1人でも多くの購入希望者に売却情報を伝えることが重要になります。UTクリエイトでは、以下の売却活動を行います。
売却活動
1.インターネット広告
UTクリエイトでは、自社の不動産売却ページへの掲載をはじめ、各不動産ポータルサイト(SUUMO、HOME’S、at Homeなど)への登録、GoogleやYahooの検索一覧へのリスティング広告等を行います。
2.UTクリエイトの登録顧客へのご紹介
物件をお探しのお客様で、条件登録されている会員へ物件情報をご提供・ご紹介します。
3.ポスティング広告
ご依頼いただいた物件周辺地域にチラシを投函して問い合わせを待ちます。近くにお住まいの方に売却中の不動産情報を浸透させます。
4.オープンハウス開催
一定の告知活動を行った後に、現地でお部屋の内覧会を行います。
5.新聞・折り込み広告
紙媒体で(新聞各社)の広告宣伝を行います。
6.他の不動産会社などの販売協力会社への協力依頼
他の不動産業者と積極的に情報共有と販売活動の協力を依頼します。
7.指定不動産流通機構「レインズ」への登録
売却物件を登録して、全国の不動産会社を窓口に購入希望者に探します。
※この他、ご希望の販売活動などありましたら営業担当にご相談ください。

●購入希望者が出てきたら

購入希望者と売主様との条件調整を取り持ちます。この時に、売却不動産の付帯設備などの内容を再度確認して、条件が折り合いましたら売買契約のご締結へと進めていきます。

STEP05売買契約のご締結

買主様とご契約条件が整いますと、いよいよ売買契約へと進みます。

●重要事項説明書

売買契約を締結する前に、契約内容の重要な事項について、宅地建物取引士からお客様にご説明します。このときに交付される書面「重要事項説明書(35条書面ともいいます)」には、取引する不動産の建築上の規制や金銭に関する内容、契約・取引上のルールなど、不動産取引で最も重要な内容が記載されています。
内容について、1つ1つ丁寧に宅地建物取引士がご説明していきます。お客様が内容をご理解・ご納得いただくまでご説明します。ご不明な点は遠慮なくご質問いただき、十分ご理解いただいた上でご署名・ご捺印ください。
=備考=

●売買契約の締結

売主様と買主様の双方合意のもと、売買契約書を作成して、売買契約を締結します。
売買契約書(37条書面ともいいます)には、当事者の間で合意した条件・内容を明記したものになります。万一紛争が生じた場合、解決に向けて重要な判断材料となる書面ですので、十分に内容をご理解いただいた上でご署名・ご捺印ください。

●売買契約時に売主様にご準備いただくもの

1.印鑑(実印)
2.印鑑証明書(3ヶ月以内に発行されたもの)
3.身分証明書(運転免許証・健康保険証・パスポートなど)
4.印紙代(売買契約書に貼付分)
5.登記識別情報(または登記済権利証)
6.固定資産税納税証明書
7.仲介手数料の半金

STEP06引渡し準備と最終チェック

売買契約を締結できました。残されたSTEPはあと2つです。
購入希望者は、住宅ローンの本審査の申込み手続きを行い、正式な審査承認取得の手続きを行っています。(※ローン利用者の場合)
売主様は物件の引渡しとローンの残っているかたは、住宅ローンなどの抵当権の抹消手続きが必要になります。

●物件の最終確認

入居後にトラブルが起こらないよう未然に防ぐために、物件の引渡し前に契約時に取り交わした①物件状況報告書、②付帯設備表、物件の状況が変わっていないかしっかりチェックしましょう。

●住宅ローンなどの抵当権抹消手続き方法について

返済が完了していない住宅ローン等の抵当権抹消手続きは2つの方法があります。
1.手元資金で抵当権の抹消を行う場合
返済を行っている金融機関の支店窓口へ一括繰上返済の申し込みを行います。
その後、金融機関から繰り上げ返済準備が完了した旨の連絡があると、一括繰上返済を行い、金融機関から抵当権抹消の書類をお受け取りいただき、管轄の法務局へ抵当権抹消の申請を行います。この法務局への抵当権抹消手続きは、司法書士に代行依頼ができます。
2.残代金受領をもって、抵当権抹消手続きを行う場合
買主様に対して、抵当権抹消手続きと所有権移転の登記手続きを同時に行います。
この場合も、返済を行っている金融機関の支店窓口へ一括繰上返済の申し込みを行い、その後は、司法書士が金融機関の窓口に抵当権抹消書類の確認等手続きを行います。
そして残代金を受領される当日に、残代金をもって一括繰上返済を行い抵当権抹消書類を受け取り、管轄の法務局に抵当権抹消の手続きを行うことになります。この手続きは司法書士が代行します。
これら手続きの手配もUTクリエイトの営業担当者がお手伝い、サポートします。
ご不明な点は営業担当者までお気軽にお尋ねください。

STEP07代金受け取りと物件引渡し

こちらで最終STEPとなります。
売買契約も締結して、室内の最終確認も出来ました。取引完了まであと少しです。
残金の受け取りと引渡しまでの流れ
残金受け取りと引渡しに向けて、お客様がご準備する書類や金額など、UTクリエイトの担当者が事前に書面をもってご説明・ご案内しますので、ご不明な点がありましたら、担当者までお気軽にお尋ねください。

●登記手続きについて

残金決済のときに、司法書士がお客様から必要書類をお預かりして、法務局に所有権の移転登記等の申請・手続きを行います。後日、所有権移転登記が完了しましたら、司法書士より手続き完了の書類を受け取ります。受け取りましたら内容をご確認ください。

残代金受け取りと物件引渡しの流れ

1.所有権移転登記申請手続きの依頼
→所有権移転登記申請を代行する司法書士に必要書類を渡して申請を依頼します。
2.残代金の受け取り
→契約時に受領した手付金を売買代金から差し引いた残代金をお受け取りいただきます。
3.固定資産税等の清算
 →固定資産税・都市計画税、マンション(収益)の場合は(賃料)管理費等の清算をします。
4.関係書類の受け取り
→管理規約や分譲時資料、付帯設備の取扱説明書や保証書などをお渡しいただきます。
5.鍵の受け取り
→引渡しを行う物件の鍵をお渡しいただきます。
6.諸費用(その他費用)の支払い
→仲介手数料の残代金・司法書士への登記にかかる費用等お支払いただきます。
残金のお支払い時にご準備するもの(売主様)
・登記識別情報(登記済証)
・印鑑(実印)
・印鑑証明書(3ヶ月以内に発行されたもの)
・諸費用(登記費用・仲介手数料の残金)
・売却物件の鍵
・管理規約等の引き渡し書類
・固定資産税納付書
・身分証明書(運転免許証・健康保険証・パスポート等)

■■不動産資産の入れ替えをご検討のされているかたへ■■

UTクリエイトは、分譲マンション1室から1棟まで、自走式駐車場からテナントビル1棟までと幅広く管理運営を行っております。オーナー様よりお預かりしている不動産資産の適正な管理業務を行なうために、管理業界団体の一員となり、日常業務と真剣に向き合っております。また、【国土交通省の賃貸住宅管理業者】として正式に登録されており、不動産コンサルティングマスターや宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士等の有資格者が多数在籍しております。
中でもオーナー様からご高評頂いております「仲介力」は、賃貸マンションを含む物件データベースを基に、的確な賃料設定やリフォーム工事によるものです。
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